Inventário e partilha de imóvel: como funciona e o que saber

Lidar com a perda de alguém querido já é, por si só, um momento delicado. Quando a essa situação se soma a necessidade de resolver documentos, bens e partilhas, o cenário pode parecer ainda mais difícil. Se você está passando por isso agora, respire fundo: é totalmente normal se sentir perdido diante de tantas siglas, prazos e termos jurídicos. A boa notícia é que a legislação brasileira oferece caminhos claros para organizar tudo isso, e é exatamente sobre isso que vamos conversar neste conteúdo.

Aqui, vamos explicar de forma acessível, porém tecnicamente rigorosa, como funciona o inventário e a partilha de imóvel no Brasil. Você vai entender o que é o inventário, quem são os herdeiros, quais os prazos previstos em lei, quanto custa o procedimento, e quais as diferenças entre o inventário judicial e o extrajudicial. Nosso objetivo é que, ao final da leitura, você tenha uma visão geral sólida para dar os próximos passos com mais tranquilidade.

O que é inventário

O inventário é o procedimento jurídico por meio do qual se identificam, avaliam e partilham os bens, direitos e dívidas deixados por uma pessoa que faleceu. Ele está previsto nos artigos 1.784 a 2.027 do Código Civil brasileiro e é regulamentado, do ponto de vista processual, pelos artigos 610 a 667 do Código de Processo Civil (CPC/2015).

Quando falamos em inventário e partilha de imóvel, é importante entender que esses são dois momentos diferentes do mesmo processo. O inventário é a fase de levantamento e descrição de todo o patrimônio (bens imóveis, veículos, contas bancárias, investimentos, dívidas). Já a partilha é o momento em que esses bens são efetivamente divididos entre os herdeiros, conforme as regras do Direito Sucessório brasileiro.

O inventário é obrigatório por lei para que os bens possam ser transferidos legalmente aos herdeiros. Enquanto o procedimento não for concluído, o imóvel continua registrado em nome do falecido, o que impede vendas, financiamentos ou qualquer outra movimentação regular do bem.

Quem são os herdeiros

O Direito brasileiro reconhece dois tipos de herdeiros: os necessários (também chamados de legitimários) e os testamentários.

Os herdeiros necessários são aqueles protegidos pela Constituição Federal e pelo Código Civil. Conforme o artigo 1.845 do Código Civil, são eles:, Os descendentes (filhos, netos, bisnetos e assim por diante), Os ascendentes (pais, avós, bisavós), O cônjuge ou companheiro em união estável

Esses herdeiros têm direito a pelo menos 50% do patrimônio do falecido, independentemente do que esteja disposto em testamento. A outra metade pode ser livremente disposta pelo testador, dentro dos limites legais.

Os herdeiros testamentários são aqueles indicados em testamento válido, desde que respeitada a parte disponível (a metade do patrimônio que pode ser livremente distribuída). Importante destacar que o testamento não pode prejudicar os direitos dos herdeiros necessários.

Quando não há testamento, a herança é dividida conforme a ordem de vocação hereditária prevista no artigo 1.829 do Código Civil. De modo simplificado, a herança é dividida igualmente entre os descendentes e o cônjuge ou companheiro, sendo que ascendentes concorrem apenas quando não há descendentes.

Prazos legais para fazer o inventário

Um ponto que gera muita dúvida é o prazo para abertura do inventário. O artigo 611 do Código de Processo Civil estabelece que o inventário deve ser iniciado no prazo de 2 meses a contar da data do falecimento. Esse prazo é contado em dias corridos, mas a jurisprudência tem admitido a sua contagem em dias úteis em alguns casos, especialmente para evitar prejuízo aos herdeiros.

Vale destacar que a legislação estadual e municipal pode prever condições específicas, mas a regra geral do CPC é clara: 2 meses para iniciar o procedimento. Após o início, o prazo para conclusão varia conforme a modalidade escolhida:

• Inventário extrajudicial: pode ser concluído em poucos meses quando há acordo entre os herdeiros e a documentação está em ordem.
• Inventário judicial: costuma levar de 1 a 3 anos.
• podendo se estender conforme a complexidade do caso.
• a existência de menores envolvidos.
• testamento ou disputas.

Não cumprir o prazo legal para iniciar o inventário pode gerar consequências tributárias e práticas. O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) costuma ter alíquotas progressivas que aumentam conforme o tempo, dependendo da legislação de cada estado. Além disso, sem o inventário, o imóvel fica congelado no nome do falecido, o que dificulta qualquer decisão patrimonial.

Tipos de inventário

Existem duas modalidades principais de inventário no Brasil: o judicial e o extrajudicial. A escolha entre uma e outra depende, principalmente, da existência de acordo entre eles e da presença de menores ou incapazes.

Inventário extrajudicial

O inventário extrajudicial é feito em cartório de notas, por meio de escritura pública, quando há consenso entre todos os herdeiros. Ele é regulado pelo artigo 610, parágrafo 1º, do CPC, e pela Resolução 35 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Para optar por essa modalidade, é necessário que:, Todos os herdeiros sejam maiores e capazes, Haja consenso sobre a partilha dos bens, Não haja testamento, ou, havendo, seja aprovado por todos

As vantagens do inventário extrajudicial incluem:

• Maior agilidade (pode ser concluído em poucos meses).
• Custos menores em comparação com o judicial.
• Menor burocracia processual.

As principais etapas do inventário extrajudicial são:

1. Reunião da documentação pessoal dos herdeiros e documentos do falecido
2. Certidão de óbito e certidões negativas
3. Avaliação dos bens por profissional habilitado
4. Pagamento do ITCMD
5. Lavratura da escritura pública em cartório de notas
6. Registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis

Inventário judicial

O inventário judicial é obrigatório quando:

• Há herdeiros menores de idade ou incapazes.
• Não há consenso entre os herdeiros sobre a partilha.
• Existe testamento.
• Há bens em local desconhecido ou controverso.
• Algum herdeiro não concorda com os valores atribuídos aos bens.

Esse tipo de inventário tramita perante o Poder Judiciário, com acompanhamento de um juiz, e segue o rito previsto nos artigos 613 a 667 do CPC. As etapas principais incluem:

1. Petição inicial assinada por um advogado
2. Nomeação de um inventariante (pode ser qualquer herdeiro ou pessoa de confiança)
3. Apresentação das primeiras declarações com descrição dos bens
4. Avaliação judicial dos bens
5. Manifestação das partes e do Ministério Público (quando há menores envolvidos)
6. Cálculo do ITCMD e pagamento
7. Sentença de partilha
8. Formal de partilha para registro no Cartório de Registro de Imóveis

Mesmo no inventário judicial, quando todos os herdeiros concordam com os termos da partilha e não há menores envolvidos, é possível utilizar o procedimento do inventário sumário (previsto no artigo 1.036 do CPC), que tramita de forma mais simplificada.

Custos envolvidos no processo

Os custos do inventário e partilha de imóvel envolvem diferentes naturezas:

Custos tributários

O principal tributo é o ITCMD, imposto estadual que incide sobre a transmissão de bens por herança. As alíquotas variam de estado para estado, mas geralmente ficam entre 4% e 8% do valor total dos bens transmitidos. No estado de São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4%. Em outros estados, pode chegar a 8%. Algumas unidades da federação possuem alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor da herança.

Também é importante considerar:

• Imposto de Renda sobre ganho de capital em caso de venda posterior do imóvel.
• Eventuais dívidas do falecido que integram o monte-mor.

Custos cartorários e judiciais

No inventário extrajudicial, os emolumentos cartorários variam conforme o estado e o valor dos bens. No inventário judicial, há custas processuais e honorários advocatícios, além dos custos com peritos, quando há necessidade de avaliação judicial.

Honorários advocatícios

O trabalho do advogado é indispensável tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial. Os honorários são livremente pactuados entre as partes, respeitando os limites éticos da OAB. Em muitos casos, os próprios herdeiros podem optar por dividir esse custo proporcionalmente ao quinhão de cada um.

Tabela comparativa: inventário judicial x extrajudicial

A tabela a seguir resume as principais diferenças entre as duas modalidades:

Aspecto	Inventário Judicial	Inventário Extrajudicial
Local de tramitação	Fórum (Poder Judiciário)	Cartório de notas
Necessidade de acordo	Não obrigatório	Obrigatório entre herdeiros
Presença de menores	Pode tramitar normalmente	Não é permitido (exige via judicial)
Velocidade média	1 a 3 anos (pode variar)	2 a 6 meses
Custo total	Geralmente mais elevado	Geralmente mais econômico
Necessidade de advogado	Obrigatória	Obrigatória
Possibilidade de recurso	Sim, em caso de discordância	Não cabe recurso, pois há acordo

Direitos do cônjuge e companheiro

Um dos pontos que mais gera discussão no inventário e partilha de imóvel é o direito do cônjuge ou companheiro. A regra geral é que o cônjuge ou companheiro concorre com os descendentes na herança, conforme o artigo 1.829 do Código Civil.

Quando o falecido era casado pelo regime da comunhão universal de bens, o cônjuge já é meeiro de metade do patrimônio, e a outra metade é dividida entre os herdeiros. Em outros regimes de casamento (separação total, parcial ou participação final nos aquestos), a participação do cônjuge varia, sendo essencial a análise específica de cada caso.

No caso de união estável, o companheiro tem os mesmos direitos do cônjuge, desde que a união seja reconhecida formalmente ou comprovada por meios de prova admitidos em direito. A Súmula 380 do STF e a Súmula 277 do STJ consolidam esse entendimento.

O papel do meeiro

O meeiro é a pessoa que tem direito a metade do patrimônio do casal, em razão do regime de bens adotado no casamento. Esse direito é anterior à partilha e não se confunde com a herança. Por exemplo, em um casamento pelo regime da comunhão parcial de bens, o cônjuge sobrevivente tem direito a 50% dos bens adquiridos onerosamente durante o casamento. Os outros 50% entram na herança e são divididos entre os herdeiros.

No inventário e partilha de imóvel, esse detalhe é fundamental para definir corretamente os quinhões de cada herdeiro e do cônjuge, evitando partilhas incorretas que podem ser anuladas posteriormente.

Quando há testamento

A existência de testamento não elimina a necessidade de inventário, mas altera a dinâmica do procedimento. O testamento é um negócio jurídico unilateral pelo qual a pessoa dispõe, dentro dos limites legais, sobre o destino de parte do seu acervo patrimonial após a morte.

Mesmo quando há testamento, o inventário deve ser aberto para:

• Formalizar o cumprimento das disposições testamentárias.
• Respeitar a legítima dos herdeiros necessários.
• Pagar o ITCMD e demais tributos.
• Efetivar o registro dos bens em nome dos destinatários.

Quando há testamento, o inventário é obrigatoriamente judicial, salvo se houver concordância unânime dos herdeiros e do testamenteiro com o cumprimento das disposições, o que ainda é objeto de discussão em muitos estados.

Atenção a golpes e cuidados importantes

Infelizmente, o momento de luto e a fragilidade emocional podem tornar a família mais vulnerável a golpes. Alguns sinais de alerta incluem:

• Pressa incomum para concluir o inventário sem a presença de todos os herdeiros.
• Pessoas se apresentando como "facilitadores" ou "despachantes" sem registro na OAB.
• Propostas de partilha que beneficiam um herdeiro em detrimento dos outros.
• Falta de transparência sobre os custos e procedimentos.
• Recusa em apresentar documentação ou esclarecimentos.

Sempre busque profissionais habilitados, com inscrição regular na OAB e especialização na área de Direito das Sucessões. Verifique o cadastro do advogado no site da seccional da OAB do seu estado.

Casos especiais e situações particulares

Existem situações que exigem atenção redobrada no inventário e partilha de imóvel:

• Imóvel em condomínio: o inventariante deve comunicar formalmente o síndico e o condomínio sobre a abertura do inventário.
• Imóvel financiado: o saldo devedor do financiamento integra o monte-mor e deve ser considerado na partilha.
• Imóvel no exterior: exige procedimentos específicos de homologação da decisão brasileira no país onde o bem se encontra.
• Imóvel em zona rural: além da partilha.
• pode ser necessário proceder à divisão ou georreferenciamento.
• conforme o Código Florestal e a Lei 10.267/2001.
• Herdeiros residentes no exterior: podem ser representados por procuração ou necessitar de carta rogatória.
• conforme o caso.

Passo a passo simplificado para iniciar o inventário

Para quem está dando os primeiros passos, um roteiro geral pode servir de ponto de partida:

1. Obtenha a certidão de óbito e documentos pessoais do falecido
2. Reúna documentos dos bens (matrícula do imóvel, IPTU, contratos)
3. Providencie as certidões negativas (federais, estaduais, municipais, trabalhistas, protestos)
4. Avalie se há consenso entre os herdeiros
5. Contrate um advogado especializado em Direito das Sucessões
6. Avalie os bens com profissional habilitado
7. Calcule e pague os tributos devidos
8. Escolha a modalidade de inventário (judicial ou extrajudicial)
9. Formalize a partilha e registre no Cartório de Registro de Imóveis

Esse passo a passo é uma orientação geral, e cada caso tem suas particularidades. Por isso, contar com acompanhamento jurídico é fundamental para evitar erros e atrasos.

Perguntas Frequentes (FAQ)

É possível fazer inventário mesmo sem testamento?

Sim. A ausência de testamento é, na verdade, a situação mais comum. Nesses casos, aplica-se a ordem de vocação hereditária prevista no artigo 1.829 do Código Civil, e a herança é dividida entre os herdeiros necessários conforme as regras legais.

Posso fazer o inventário sozinho, sem advogado?

Não. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a presença de advogado é obrigatória. A Lei 11.441/2007, que regulamentou o inventário extrajudicial, exige expressamente a presença de advogado para a lavratura da escritura pública.

Quanto custa, em média, um inventário de imóvel?

O custo varia conforme o valor do imóvel, o estado, a modalidade escolhida e a complexidade do caso. Como regra geral, o inventário extrajudicial tende a ser mais econômico do que o judicial. Os principais componentes do custo são: ITCMD, emolumentos cartorários e honorários advocatícios.

O que acontece se eu não fizer o inventário dentro do prazo?

Embora a lei não preveja sanção direta para o atraso, na prática, o imóvel fica bloqueado no nome do falecido, impedindo qualquer movimentação regular. Além disso, alguns estados preveem alíquotas progressivas de ITCMD, o que pode tornar o tributo mais elevado com o passar do tempo.

O cônjuge sobrevivente tem direito a parte do imóvel herdado?

Sim, na maioria dos casos. O cônjuge ou companheiro em união estável concorre com os descendentes na herança, salvo quando o regime de bens for o da separação total e não haja comunhão de bens. A análise específica depende do regime de casamento e da composição familiar.

Conclusão

O inventário e partilha de imóvel é um procedimento essencial para a regularização patrimonial após o falecimento de alguém. Embora pareça complexo à primeira vista, ele segue regras claras previstas no Código Civil e no Código de Processo Civil, e pode ser conduzido de forma mais ágil quando há consenso entre os herdeiros.

O mais importante é buscar orientação jurídica especializada desde o início, reunir a documentação com calma e tomar decisões com transparência entre os familiares. Cada família tem uma dinâmica própria, e o Direito das Sucessões oferece caminhos para respeitar essas particularidades, sempre dentro do que a lei permite.

Se você está passando por uma situação parecida e precisa de orientação personalizada, não enfrente essa etapa sozinho(a). A Dra. Kauane Silva atende pessoas em Porto Belo e região, com escuta cuidadosa e orientação técnica para conduzir o inventário da forma mais tranquila para sua família. Entre em contato para uma consulta confidencial.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta com advogada habilitada. Procure profissional inscrito na OAB.

Referências consultadas

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm, BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm, BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm, BRASIL. Lei nº 11.441, de 4 de janeiro de 2007 (alterou o CPC para incluir o inventário extrajudicial). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11441.htm, CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Resolução nº 35, de 24 de abril de 2007. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/atos-normativos?documento=203, BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 277. Disponível em: https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_22_capSumulasApp.pdf, BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula 380. Disponível em: https://jurisprudencia.stf.jus.br/pages/search?classe=null&base=null&pesquisa_inteiro_teor=false&sinonimo=true&plural=true&query=Súmula+380, BORDINI, Abílio. Manual de Inventário e Partilha. São Paulo: Editora Saraiva, 2021., DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Sucessões. São Paulo: Editora Saraiva, 2022., TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Sucessões. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

1. É possível fazer inventário mesmo sem testamento?

Sim. A ausência de testamento é a situação mais comum. Nesses casos, aplica-se a ordem de vocação hereditária prevista no artigo 1.829 do Código Civil, e a herança é dividida entre os herdeiros necessários conforme as regras legais.

2. Posso fazer o inventário sozinho, sem advogado?

Não. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a presença de advogado é obrigatória. A Lei 11.441/2007, que regulamentou o inventário extrajudicial, exige expressamente a presença de advogado para a lavratura da escritura pública.

3. Quanto custa, em média, um inventário de imóvel?

O custo varia conforme o valor do imóvel, o estado, a modalidade escolhida e a complexidade do caso. Como regra geral, o inventário extrajudicial tende a ser mais econômico do que o judicial. Os principais componentes do custo são: ITCMD, emolumentos cartorários e honorários advocatícios.

4. O que acontece se eu não fizer o inventário dentro do prazo?

Embora a lei não preveja sanção direta para o atraso, na prática, o imóvel fica bloqueado no nome do falecido, impedindo qualquer movimentação regular. Além disso, alguns estados preveem alíquotas progressivas de ITCMD, o que pode tornar o tributo mais elevado com o passar do tempo.

5. O cônjuge sobrevivente tem direito a parte do imóvel herdado?

Sim, na maioria dos casos. O cônjuge ou companheiro em união estável concorre com os descendentes na herança, salvo quando o regime de bens for o da separação total e não haja comunhão de bens. A análise específica depende do regime de casamento e da composição familiar.