Escritura pública: como obter passo a passo
A escritura pública é o documento mais importante em qualquer operação imobiliária que envolva compra, venda, doação, permuta ou partilha. Trata-se de um instrumento lavrado por tabelião de notas, com fé pública, que dá segurança jurídica ao negócio e permite o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis. Muita gente se sente perdida diante da burocracia, dos documentos exigidos e dos valores cobrados, mas o processo, quando bem compreendido, segue uma sequência lógica e previsível.
Neste artigo, você vai entender o que é a escritura pública, quando ela é obrigatória, quais documentos o cartório costuma exigir, quanto custa em média, quanto tempo demora para obtê-la e o que fazer em situações especiais, como imóvel em nome de falecido, imóvel financiado ou aquisição por procuração. O objetivo é clarear cada etapa para que você enfrente o processo com tranquilidade e segurança.
O que é escritura pública
A escritura pública é um documento oficial, redigido e arquivado em cartório de notas, no qual um tabelião (também chamado de notário) registra um ato jurídico entre partes, conferindo-lhe autenticidade, força probatória e fé pública. Na prática, significa que o documento tem valor legal máximo, e o que está nele descrito presume-se verdadeiro.
Quando o tema é imóvel, a escritura pública tem três funções principais:
- Transferir formalmente a propriedade de um bem entre comprador e vendedor.
- doador e donatário.
- ou entre herdeiros e o adjudicante.
- Servir como título hábil para o registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis.
- etapa que efetiva a mudança de propriedade no aspecto registral.
- Garantir segurança jurídica às partes.
- pois o tabelião verifica a identidade.
- a capacidade.
- a vontade dos envolvidos e a regularidade do negócio antes de lavrar o ato.
A escritura pública de imóveis encontra fundamento legal no Código Civil brasileiro, especialmente nos artigos 134 a 138, que estabelecem a forma pública como requisito obrigatório para certos negócios jurídicos, e na Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), que disciplina a atuação dos cartórios. Entre os atos que exigem escritura pública, estão a compra e venda de imóveis (art. 108 do Código Civil), a doação, a permuta, a dação em pagamento, a partilha amigável e a divisão.
Quem pode lavrar a escritura pública
A escritura pública só pode ser lavrada em um cartório de notas (também chamado de cartório notarial ou tabelionato), por um tabelião de notas ou por um escrevente substituído, sob a direção do tabelião. O tabelião é concursado, possui fé pública e responde pessoalmente pelos atos que pratica.
O cartório de notas pode ser de três naturezas no Brasil:
- Cartório único.
- presente em cidades pequenas.
- onde o mesmo tabelião acumula várias funções.
- Cartórios de notas separados por denominação (1º Tabelionato.
- 2º Tabelionato e assim por diante).
- comuns em municípios de médio e grande porte.
- Serventias extrajudiciais com atuação distrital em grandes cidades.
- nas quais cada distrito tem seu próprio cartório de notas.
O importante é que o cartório de notas escolhido tenha competência territorial sobre o local onde o imóvel está situado ou sobre o domicílio das partes, conforme regra processual. Em regra, lavra-se a escritura no cartório do município em que está o imóvel, mas há exceções admitidas por lei e por normas do Conselho Nacional de Justiça.
Quando a escritura pública é obrigatória
Há consenso na doutrina e na jurisprudência sobre quais negócios imobiliários exigem forma pública. São eles:
- Compra e venda de imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente à época (regra do art. 108 do Código Civil). Para valores menores.
- embora seja recomendada.
- a escritura é dispensada por lei.
- mas o registro continua sendo indispensável.
- Doação de bens imóveis.
- inclusive com reserva de usufruto.
- Permuta de imóveis.
- Partilha amigável de bens feita em cartório.
- inclusive em divórcios consensuais e dissoluções de união estável.
- nos termos da Lei 11.441/07.
- Adjudicação compulsória e desapropriação amigável.
- Constituição de garantia.
- como hipoteca.
- alienação fiduciária e penhor.
- quando formalizadas por escritura.
Mesmo quando o valor do imóvel é inferior ao limite legal, recomenda-se lavrar a escritura pública. A razão é simples: o documento escrito em cartório dá mais segurança às partes, evita discussões futuras e facilita o registro do imóvel em nome do novo proprietário.
Já existem casos em que a escritura não é exigida por lei, mas o registro do imóvel só é possível com outro tipo de título. Exemplos comuns são: sentença judicial de usucapião, formal de partilha lavrado por juiz, instrumento particular de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro, ou contrato de cessão de direitos possessórios registrado de outra forma. Nesses casos, mesmo não havendo escritura pública, é possível registrar o imóvel, desde que o título tenha aptidão registral.
Passo a passo para obter a escritura pública
O processo segue uma sequência bem definida. Conhecê-lo de antemão ajuda a evitar idas e vindas desnecessárias ao cartório. Veja as etapas principais:
Passo 1: Reunir os documentos pessoais das partes
O primeiro passo é juntar documentação pessoal, tanto do vendedor (transmitente) quanto do comprador (adquirente). Para pessoas físicas, costuma-se exigir:, Documento oficial com foto, como RG ou CNH. CPF, obrigatório para registro de qualquer transação imobiliária. Comprovante de estado civil atualizado, sendo a certidão de casamento ou declaração de estado civil a mais aceita. Certidão de nascimento ou casamento, sendo que, no caso de casados, o regime de bens indicado deve constar. Comprovante de residência atualizado. Certidão negativa da Receita Federal, comprovando regularidade do CPF.
Para pessoas jurídicas, além do CNPJ, exige-se contrato social atualizado, últimas alterações contratuais, ata de eleição da diretoria e certidões negativas da Receita, do INSS e do FGTS, entre outras.
Passo 2: Reunir a documentação do imóvel
O segundo passo é levantar a documentação do próprio imóvel, que normalmente inclui:
- Matrícula atualizada do imóvel.
- emitida pelo cartório de registro de imóveis.
- com prazo de emissão geralmente inferior a 30 dias.
- pois a matrícula deve refletir a situação jurídica atualizada do bem.
- Certidão negativa de ônus reais.
- emitida pelo cartório de registro de imóveis.
- indicando que o imóvel está livre de penhoras.
- hipotecas.
- alienações fiduciárias ou outras restrições.
- Certidão negativa de débitos municipais.
- principalmente IPTU.
- com situação regularizada.
- Certidão negativa de débitos condominiais.
- no caso de apartamento ou casa em condomínio.
- Habite-se ou certidão de regularidade da obra.
- importante para imóveis novos.
- Certidão negativa de débitos trabalhistas.
- embora não seja exigida em todos os cartórios.
- tem se tornado comum para evitar alienação de imóvel envolvido em processos.
- Declaração de quitação do imóvel junto à Caixa ou ao agente financeiro.
- quando se tratar de imóvel financiado.
Passo 3: Solicitar certidões negativas
Diversas certidões devem ser obtidas antes da lavratura da escritura para garantir a segurança da operação. Entre elas:
- Certidão negativa de débitos com a Receita Federal.
- comprovando regularidade fiscal das partes e do imóvel.
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho.
- para evitar surpresa com penhora.
- Certidão negativa da Justiça Estadual.
- principalmente na Comarca onde está o imóvel.
- Certidão negativa de protestos.
- importante quando se trata de imóvel rural.
- Certidão negativa do distribuidor cível.
- em nome do vendedor e do cônjuge.
O tabelião pode dispensar algumas dessas certidões dependendo do valor do imóvel e da análise de risco realizada, mas a coleta é fortemente recomendada.
Passo 4: Agendar a escritura no cartório
Com a documentação em mãos, o próximo passo é agendar a lavratura da escritura no cartório de notas. O agendamento pode ser presencial ou online, dependendo do cartório. É nesse momento que as partes comparecem ao cartório, identificam-se, e o tabelião lê a minuta do ato antes da assinatura. As partes devem estar acompanhadas de seus advogados ou, em alguns casos, podem ser representadas por procuração com poderes específicos para o ato.
Passo 5: Leitura e assinatura da escritura
Na data marcada, o tabelião faz a leitura da escritura em voz alta na presença de todos os envolvidos, esclarece dúvidas, confirma que a documentação apresentada está correta, e, finalmente, colhe as assinaturas. A escritura é assinada pelo vendedor, pelo comprador, pelo cônjuge, se houver, e pelo próprio tabelião. Após a assinatura, o ato é arquivado no livro de notas do cartório.
Passo 6: Pagamento do ITBI e emissão da guia
Em muitos cartórios, principalmente nos grandes centros, a escritura só é lavrada após o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cuja alíquota e base de cálculo variam conforme o município, indo de 2% a 3% do valor do imóvel ou do valor venal, o que for maior. Após o pagamento, o comprador apresenta a guia quitada ao cartório.
Passo 7: Retirada da escritura
Com a escritura pronta e arquivada no livro de notas, as partes recebem uma certidão do ato lavrado, que tem a mesma validade do original e pode ser levada ao cartório de registro de imóveis para a efetivação do registro.
Documentos necessários: visão geral em tabela
Para tornar a etapa de organização mais clara, veja abaixo uma tabela com os principais documentos exigidos pelo cartório de notas, separados por parte envolvida.
| Parte / Categoria | Documentos principais | Observações |
|---|---|---|
| Pessoas físicas (comprador e vendedor) | RG, CPF, certidão de nascimento/casamento, comprovante de residência, certidão negativa Receita Federal | O CPF é indispensável para qualquer registro imobiliário |
| Pessoas jurídicas | CNPJ, contrato social, última alteração, certidões negativas (Federal, INSS, FGTS), ata da diretoria | Exige-se certidão de regularidade fiscal atualizada |
| Imóvel | Matrícula atualizada, certidão de ônus reais, IPTU em dia, habite-se (se for caso), declaração de quitação do agente financeiro | Matrícula deve ter menos de 30 dias |
| Certidões extras | Justiça Estadual, Justiça do Trabalho, protestos, certidão negativa do distribuidor cível | Recomendáveis para imóveis acima de certo valor |
| Imóvel financiado | Declaração de quitação ou simulação do agente financeiro, distrato ou autorização para lavratura | Imóveis financiados têm rito específico |
Custos envolvidos na escritura pública
Os custos da escritura pública se dividem em três grandes categorias: os emolumentos cartorários, os impostos e a contratação de advogado.
Os emolumentos cartorários são tabelados por estado e estabelecidos pelo Tribunal de Justiça, sendo que o valor cobrado varia conforme o preço de venda do imóvel. Como referência, em estados como São Paulo, a escritura de um imóvel de R$ 500.000,00 pode gerar emolumentos próximos a R$ 3.000,00, somados a taxas como ISS, fundo de registro civil e outros. Em geral, a média nacional gira entre 1% e 1,5% do valor do imóvel, mas a tabela pode ser consultada diretamente no tribunal local.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal devido pela transmissão da propriedade. A alíquota varia de 2% a 3% conforme o município, sendo que algumas cidades permitem pagar 0,5% a menos quando há compromisso de registro em curto prazo. O imposto é devido pelo comprador.
Por fim, a contratação de advogado é facultativa para a lavratura da escritura, mas altamente recomendada. O profissional pode revisar a documentação, conferir a matrícula, verificar certidões e dar segurança ao ato. Os honorários variam conforme a complexidade do negócio e a região do país.
Prazos médios para obter a escritura
O tempo necessário para obter a escritura pública depende da complexidade do negócio e da agilidade das partes. Levando em conta uma operação simples, de imóvel quitado entre particulares, o prazo médio entre o início da reunião de documentos e a lavratura da escritura gira em torno de 20 a 45 dias. Esse prazo contempla a emissão de certidões, o agendamento no cartório e o pagamento do ITBI.
Situações mais complexas alongam esse prazo. Compra de imóvel em inventário, imóvel com penhora a ser cancelada, imóvel de pessoa falecida com testamento, e imóvel com alienação fiduciária a ser liquidada podem levar de 60 a 120 dias, em média, exigindo negociação com herdeiros, autorização judicial, ou quitação de financiamento.
Situações especiais
Algumas situações exigem rito diferenciado. Conheça os principais casos.
Imóvel em inventário
No imóvel que pertence a pessoa falecida, a propriedade é transferida por meio de formal de partilha, lavrado pelo juiz da vara de família ou vara de sucessões, ou por escritura pública quando todos os herdeiros são capazes e concordam. Para isso, é preciso ter o inventário concluído, seja judicial ou extrajudicial, nos termos do art. 610 do CPC, ou por meio do inventário extrajudicial, previsto no art. 982 do CPC e regulamentado pelo Provimento 65 do CNJ.
Imóvel financiado ainda não quitado
Quando o imóvel tem alienação fiduciária em favor da Caixa ou de outro banco, há duas alternativas. A primeira é solicitar ao banco a emissão da cédula de crédito bancário e da declaração de quitação parcial para lavratura da escritura, transferindo o imóvel mesmo com saldo devedor. A segunda é quitar o financiamento antes da lavratura, o que é mais comum e mais seguro para as partes.
Imóvel adquirido por procuração
É possível lavrar a escritura por procuração, desde que o instrumento contenha poderes específicos para o ato, e o tabelião verifique sua validade. Procurações lavradas no exterior devem ser apostiladas e traduzidas por tradutor juramentado.
Imóvel rural
A escritura pública de imóvel rural segue a Lei 10.931/04 e exige certidões adicionais, como CCIR, ITR, CAR e Certidão de Regularidade do Imóvel Rural emitida pela Receita Federal.
O que fazer depois da escritura
A escritura pública por si só não transfere a propriedade do imóvel. O próximo passo é levá-la ao cartório de registro de imóveis para averbação ou registro. O registro é o que efetivamente transfere a propriedade para o nome do novo titular, gera efeitos contra terceiros e dá publicidade ao ato. Sem registro, a venda é válida entre as partes, mas não gera efeitos perante a coletividade.
O prazo para registro é de, em média, 20 a 40 dias, dependendo da demanda do cartório, e o custo, conhecido como emolumentos registrais, segue tabela estadual similar à dos cartórios de notas. Após o registro, o proprietário pode requerer a emissão de nova certidão de matrícula com o nome atualizado.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. É obrigatório fazer escritura pública para vender qualquer imóvel?
Não, mas é fortemente recomendado. Para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é obrigatória por força do art. 108 do Código Civil. Para valores menores, é possível transferir a propriedade com escritura particular, mas o registro continua sendo necessário e a escritura pública oferece mais segurança.
2. Qual a diferença entre escritura pública e contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um instrumento particular, geralmente sem assinatura reconhecida nem testemunhas, usado informalmente para registrar a transação entre as partes. Não tem valor jurídico pleno, pois não foi registrado, e a propriedade continua formalmente em nome do vendedor até que o registro seja feito. A escritura pública, por sua vez, tem fé pública e é o título adequado para o registro.
3. Quanto custa, em média, uma escritura pública?
O custo total depende do valor do imóvel, do estado onde está localizado o cartório e da tabela de emolumentos local. Como referência nacional, somando emolumentos cartorários (1% a 1,5% do valor), ITBI (2% a 3%) e honorários advocatícios, pode-se considerar um custo total médio entre 4% e 6% do valor do imóvel. Em operações maiores, o percentual tende a ser menor.
4. Posso fazer a escritura mesmo se a documentação do imóvel estiver irregular?
Não, a escritura só pode ser lavrada com base em documentação regular. Se houver irregularidade na matrícula, dívidas em aberto, penhoras ou pendências judiciais, é necessário resolvê-las antes da lavratura. O tabelião geralmente se recusa a lavrar a escritura sem que esses pontos estejam saneados, pois responde pessoalmente pelos atos.
5. Quanto tempo demora, em média, para tirar a escritura de um imóvel?
Para uma operação simples entre particulares, com toda a documentação regular e disponível, o prazo médio gira em torno de 20 a 45 dias. Casos mais complexos, como imóvel em inventário, imóvel financiado ou imóvel rural com documentação pendente, podem levar de 60 a 120 dias.
Conclusão
Obter a escritura pública é uma etapa fundamental em qualquer operação imobiliária, e entender o caminho até ela é a melhor forma de evitar atrasos, custos extras e frustrações. O processo segue uma lógica clara: reunir documentação pessoal, levantar documentação do imóvel, obter certidões negativas, pagar o ITBI, agendar a lavratura no cartório de notas e, finalmente, registrar o imóvel no cartório competente.
Para que tudo transcorra da melhor forma, é recomendável contar com orientação jurídica desde o início, especialmente em casos de inventário, imóvel financiado, imóvel rural ou compra de bens com valor elevado. Um profissional habilitado consegue revisar a documentação, identificar riscos e conduzir o ato com agilidade.
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Referências consultadas
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988., BRASIL. Lei 10.406/2002 (Código Civil). Artigos 108, 134-138, 657 a 728., BRASIL. Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). BRASIL. Lei 11.441/2007 (Inventário, partilha, separação e divórcio consensuais por escritura pública). BRASIL. Lei 10.931/2004 (Escritura pública de imóvel rural). BRASIL. Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil). Artigos 610 a 673 (inventário e partilha); art. 982 (inventário extrajudicial). BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Provimento nº 65/2017 (Inventário extrajudicial). PORTAL JusBrasil. Disponível em https://www.jusbrasil.com.br. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO. Tabelas de emolumentos disponíveis nos sites dos Tribunais de Justiça locais.
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Perguntas Frequentes (FAQ)
1. É obrigatório fazer escritura pública para vender qualquer imóvel?
Não, mas é fortemente recomendado. Para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é obrigatória por força do art. 108 do Código Civil. Para valores menores, é possível transferir a propriedade com escritura particular, mas o registro continua sendo necessário e a escritura pública oferece mais segurança.
2. Qual a diferença entre escritura pública e contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um instrumento particular, sem fé pública e sem registro, usado informalmente para registrar a transação entre as partes. A escritura pública, por sua vez, é lavrada em cartório de notas, tem fé pública e funciona como título hábil para o registro da transferência de propriedade no cartório competente.
3. Quanto custa, em média, uma escritura pública?
O custo total depende do valor do imóvel e da tabela de emolumentos do estado. Como referência, considerando emolumentos cartorários (1% a 1,5%), ITBI (2% a 3%) e honorários advocatícios, pode-se considerar um custo total médio entre 4% e 6% do valor do imóvel, sendo que operações maiores costumam ter percentual proporcionalmente menor.
4. Posso fazer a escritura mesmo se a documentação do imóvel estiver irregular?
Não, a escritura só pode ser lavrada com base em documentação regular. Se houver irregularidade na matrícula, dívidas em aberto, penhoras ou pendências judiciais, é necessário resolvê-las antes da lavratura, pois o tabelião responde pessoalmente pelos atos praticados e costuma se recusar a lavrá-la com pendências.
5. Quanto tempo demora, em média, para tirar a escritura de um imóvel?
Para uma operação simples entre particulares, com toda a documentação regular e disponível, o prazo médio gira em torno de 20 a 45 dias. Casos mais complexos, como imóvel em inventário, imóvel financiado ou imóvel rural com documentação pendente, podem levar de 60 a 120 dias.