Reajuste de aluguel: regras, índices e como calcular em 2026

Quando o contrato de locação completa doze meses, é normal surgirem dúvidas tanto do lado do locador quanto do locatário. De quanto será o novo valor? Qual índice será aplicado? É possível negociar? O que diz a lei? Essas perguntas são mais comuns do que se imagina, e ter clareza sobre as regras evita conflitos desnecessários e protege os dois lados da relação locatícia.

Neste artigo, você vai entender o que é o reajuste de aluguel, como ele funciona na prática, quais são os índices mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro, o que diz a Lei do Inquilinato sobre o tema e como calcular o novo valor a partir do seu contrato. O conteúdo é informativo e busca orientar quem está envolvido em uma relação de locação, seja como inquilino, seja como proprietário.

O que é reajuste de aluguel

O reajuste de aluguel é a correção anual do valor pago pela locação de um imóvel. Trata-se de um mecanismo previsto em lei que visa manter o equilíbrio econômico do contrato ao longo do tempo, compensando os efeitos da inflação e da variação dos preços no período.

Diferente da mera vontade das partes, o reajuste não é automático nem livre. Ele precisa estar previsto em contrato e seguir critérios técnicos, normalmente um índice de preços acumulado nos últimos doze meses. Sem essa previsão contratual, qualquer alteração de valor durante a vigência do contrato depende de acordo entre locador e locatário.

Na prática, o reajuste acontece uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, salvo algumas exceções previstas em legislação específica, como em contratos de locação residencial com prazo superior a trinta meses, nos quais é permitida a revisão anual do aluguel conforme o artigo 18 da Lei 8.245/1991.

Como funciona o reajuste de aluguel

O funcionamento do reajuste é relativamente simples, embora muitas vezes envolva detalhes que passam despercebidos. Três pontos sustentam toda a lógica do reajuste: a base legal, a periodicidade e o índice escolhido pelas partes.

Base legal

A principal referência é a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 17 da norma trata da forma de pagamento e das condições de revisão, enquanto o artigo 18 autoriza expressamente a estipulação de cláusula de reajuste no contrato. Outros dispositivos legais, como o Código Civil, também trazem fundamentos aplicáveis, especialmente nos artigos que tratam dos contratos em geral e do princípio da boa-fé objetiva.

Periodicidade

O padrão é o reajuste anual. Isso significa que o valor do aluguel só pode ser alterado para mais após completar doze meses da assinatura do contrato ou da última correção. Reajustes em periodicidade inferior não são permitidos para locações residenciais urbanas regidas pela Lei do Inquilinato.

Índices mais utilizados

O índice é o termômetro que mede a inflação do período. As partes escolhem, no momento da assinatura do contrato, qual índice será utilizado para corrigir o aluguel. As opções mais comuns são IGP-M, IPCA e INPC, que detalharemos mais adiante. A escolha é livre, desde que haja previsão contratual expressa.

Principais índices de correção

Cada índice tem características próprias e reflete aspectos distintos da economia. Conhecer essas diferenças ajuda a tomar decisões mais conscientes no momento de assinar ou revisar um contrato.

IGP-M

O Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas, é um dos mais tradicionais do mercado imobiliário e amplamente utilizado em contratos de locação. Ele é composto por três outros indicadores: IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%). Por incorporar o INCC, que mede o custo da construção civil, costuma ter variações mais elevadas em períodos de aquecimento do setor.

IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE, é o índice oficial utilizado pelo Banco Central como referência para a meta de inflação. Por medir a variação de preços para famílias com rendimento mensal de um a quarenta salários mínimos, é considerado um termômetro mais amplo do consumo.

INPC

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor, também calculado pelo IBGE, mas voltado para famílias com rendimento mensal de um a cinco salários mínimos. Costuma ser utilizado em reajustes salariais e em contratos que buscam acompanhar a inflação percebida pela população de menor renda.

IGP-DI

O Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna, também calculado pela FGV, é muito semelhante ao IGP-M em sua composição, mas abrange um período diferente de coleta de preços. É menos comum em contratos de aluguel, mas pode aparecer em alguns contratos comerciais.

Como calcular o reajuste na prática

O cálculo em si é simples. Basta multiplicar o valor atual do aluguel pelo índice acumulado nos últimos doze meses, dividido por cem. Vamos a um exemplo prático.

Suponhamos um aluguel de dois mil reais e índice acumulado de seis por cento no período. A fórmula é a seguinte: valor atual multiplicado por (1 + índice acumulado). Em números: dois mil multiplicado por 1,06 é igual a dois mil e cento e vinte reais. Esse é o novo aluguel a partir do aniversário do contrato.

Exemplo de cálculo

Para tornar mais claro, considere um contrato de aluguel residencial no valor de mil e quinhentos reais mensais, com aniversário em março e índice IGP-M acumulado de sete vírgula dois por cento entre março do ano anterior e fevereiro do ano corrente. O cálculo seria: mil e quinhentos multiplicado por 1,072 é igual a mil e seiscentos e oito reais de novo aluguel.

Esse raciocínio vale para qualquer índice. O importante é utilizar o percentual acumulado do índice escolhido no período de doze meses imediatamente anteriores ao mês do reajuste. Diversos portais de economia e os próprios sites das instituições calculadoras (FGV e IBGE) disponibilizam os números atualizados mês a mês.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o reajuste

A Lei 8.245/1991 dedica atenção especial ao tema do reajuste. O artigo 17 deixa claro que o aluguel é fixado por acordo entre as partes e pode ser revisto a cada doze meses, salvo estipulação em contrário. Já o artigo 18 permite expressamente a inclusão de cláusula de reajuste anual, sendo nula qualquer cláusula que determine revisão em prazo inferior a doze meses para locações residenciais.

Para locações não residenciais, a lógica é semelhante, mas existem particularidades. Nos contratos com prazo igual ou superior a cinco anos, por exemplo, o artigo 51 da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de revisão do aluguel a cada três anos, e não anualmente, salvo se houver convenção em contrário.

Outro ponto importante é que a lei não obriga a utilização de um índice específico. As partes são livres para escolher o mecanismo de correção que melhor atenda aos seus interesses, desde que o índice seja claramente identificado no contrato. Índices estranhos, não oficiais ou não verificáveis podem ser contestados judicialmente.

Cuidados e cláusulas contratuais

O contrato de locação é o documento mais importante nessa relação. Algumas precauções evitam surpresas desagradáveis tanto para quem aluga quanto para quem recebe o aluguel.

Cláusula de índice clara

O contrato deve especificar qual índice será usado, com nome completo e sigla. Uma cláusula genérica do tipo "reajuste pelo índice da inflação" pode gerar interpretações divergentes e abrir espaço para litígios. O ideal é redigir algo como "o aluguel será reajustado anualmente pela variação acumulada do IGP-M, divulgado pela Fundação Getulio Vargas, ou, na falta deste, pelo índice que vier a substituí-lo&quot.

Previsão de índice substituto

Indicadores econômicos podem ser descontinuados ao longo do tempo. Por isso, é prudente incluir cláusula prevendo índice substituto, como "em caso de extinção do índice pactuado, será utilizado o IPCA, divulgado pelo IBGE&quot.

Data base do reajuste

Outra boa prática é deixar claro no contrato qual é a data de aniversário e em que mês será aplicada a correção. Alguns contratos adotam o mês da assinatura, outros o mês de início da locação. A definição no documento evita divergências futuras.

Acordo entre as partes

Em determinados contextos, locador e locatário podem negociar percentuais diferentes do índice cheio. Por exemplo, em um cenário de inflação alta, o locador pode aceitar aplicar apenas metade do índice; já em cenário de deflação, pode haver acordo para congelar o valor por um período. Essas combinações são válidas desde que formalizadas em aditivo contratual.

Consequência do não pagamento

Mesmo após o reajuste, o pagamento do aluguel continua sendo obrigatório nas novas condições. O não pagamento pode configurar infração contratual e, eventualmente, dar causa à ação de despejo por falta de pagamento, conforme previsto no artigo 62 da Lei do Inquilinato.

Quando é possível revisar sem ser anual

Embora a regra geral seja o reajuste anual, existem situações excepcionais em que a revisão pode acontecer em prazo diferente, sempre com base legal.

Um exemplo é a benfeitoria necessária realizada pelo locatário e não ressarcida pelo locador, que pode ensejar pedido de revisão judicial do aluguel. Outro caso é a desapropriação parcial do imóvel, situações em que a revisão extraordinária é admitida pela jurisprudência.

Também há a possibilidade de revisão extraordinária em contratos de locação residencial celebrados por prazo superior a trinta meses, nos quais se admite a revisão anual, conforme já mencionado. Em casos de disparidade muito grande entre o valor de mercado e o valor contratual, é possível discutir judicialmente a revisão, embora o caminho negocial seja sempre preferível.

Diferença entre reajuste e revisão

É comum haver confusão entre esses dois conceitos, mas eles se distinguem de forma clara.

Reajuste é a correção anual automática feita com base em índice pactuado no contrato. O cálculo é matemático e direto, bastando aplicar o percentual ao valor vigente.

Revisão é a alteração do valor por outros motivos, como mudanças no mercado, benfeitorias, alterações no imóvel ou na economia. A revisão pode ser maior ou menor que o índice e depende de acordo ou decisão judicial.

Entender essa diferença é fundamental para quem está assinando um contrato ou renegociando um aluguel vigente.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Qual é o melhor índice para reajuste de aluguel?

Não existe um índice universalmente melhor. A escolha depende do perfil do contrato e das partes. O IGP-M é o mais tradicional em locações residenciais, mas pode oscilar bastante. O IPCA é mais estável e usado como referência oficial de inflação. Em contratos mais longos, o IPCA costuma ser recomendado por sua previsibilidade.

2. Posso escolher um índice diferente do que está no contrato?

Não, salvo acordo entre as partes formalizado em aditivo. O índice é uma cláusula contratual e só pode ser alterado por vontade comum de locador e locatário, com a devida formalização.

3. E se o índice for negativo?

Caso o índice acumulado seja negativo, há discussão. Em tese, o valor deveria ser reduzido. Na prática, é comum que as cláusulas prevejam que o valor não será inferior ao vigente, evitando reduções. Essa previsão é considerada válida e protege o locador.

4. É obrigatório aplicar o reajuste todos os anos?

Não existe obrigatoriedade, mas o locador tem o direito de requerer o reajuste a cada doze meses. Deixar de aplicar não impede cobrança futura, salvo previsão de renúncia no contrato.

5. O que fazer se o locador aplicar índice errado?

O locatário pode solicitar a retificação, apresentando memória de cálculo. Persistindo o impasse, é possível buscar orientação jurídica e, em último caso, recorrer ao Poder Judiciário.

Conclusão

O reajuste de aluguel é um dos pontos mais importantes de qualquer contrato de locação. Conhecer as regras, os índices disponíveis e o que diz a Lei do Inquilinato é o melhor caminho para evitar desentendimentos e garantir uma relação locatícia saudável.

Antes de assinar ou revisar um contrato, vale a pena ler com atenção a cláusula de reajuste, verificar qual índice foi pactuado e entender o impacto que ele terá no valor ao longo dos anos. Em caso de dúvidas ou situações específicas, buscar orientação jurídica é sempre a alternativa mais segura.

Se você está passando por uma situação envolvendo revisão ou reajuste de aluguel, não enfrente essa questão sozinho(a). A Dra. Kauane Silva atende pessoas em Porto Belo e região, com orientação personalizada para cada caso. Entre em contato para uma consulta confidencial.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta com advogada habilitada. Procure profissional inscrito na OAB.

Referências consultadas

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), com destaque para os artigos 17, 18 e 51. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), princípios gerais dos contratos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm, Fundação Getulio Vargas (FGV), dados sobre o IGP-M e IGP-DI. Disponível em: https://portalibre.fgv.br/, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), dados sobre o IPCA e INPC. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/, Banco Central do Brasil, informações sobre índices de preços e meta de inflação. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/