Direito de preferência na compra: quando o locatário tem esse direito

O que é o direito de preferência na compra do imóvel alugado

O direito de preferência na compra é uma prerrogativa legal que garante ao locatário, em situações específicas, a possibilidade de adquirir o imóvel alugado antes que ele seja ofertado a terceiros. Trata-se de um mecanismo de proteção à relação locatícia, previsto na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

A preferência funciona da seguinte forma: quando o locador decide vender o imóvel, ele precisa comunicar o locatário antes de negociar com qualquer outra pessoa. O inquilino, então, tem um prazo para se manifestar e exercer o direito de comprar nas mesmas condições oferecidas ao potencial comprador.

Esse instituto não torna o locatário obrigado a comprar. Ele apenas garante que o inquilino tenha a primeira oportunidade de aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Caso não exerça o direito no prazo legal, o locador fica livre para vender a quem quiser, desde que respeitadas as condições comunicadas.

A preferência possui natureza jurídica de direito potestativo, ou seja, o locatário pode exercê-lo independentemente da concordância do locador. Basta a presença dos requisitos legais para que o direito se materialize, conferindo ao inquilino uma posição privilegiada na cadeia negocial do imóvel.

Base legal do direito de preferência do locatário

Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)

A Lei nº 8.245/1991 disciplina as locações urbanas no Brasil e trata do direito de preferência nos artigos 27 a 33. O artigo 27 é o dispositivo central, estabelecendo que, nas locações urbanas, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel alugado, desde que esteja em dia com as obrigações locatícias.

A preferência se aplica tanto nas locações residenciais quanto nas não residenciais, embora existam diferenças procedimentais entre elas. A comunicação deve ser feita por escrito, contendo todas as condições da venda, especialmente o preço, a forma de pagamento e o prazo de validade da proposta.

O artigo 28 traz exceções importantes, listando situações em que a preferência não se aplica. O artigo 32, por sua vez, prevê o direito do locatário de purgar a mora no caso de inadimplemento, desde que pague os valores devidos com correção e encargos, permitindo a manutenção do direito de preferência.

Código Civil e princípios constitucionais

O Código Civil brasileiro também trata do direito de preferência nos artigos 513 a 520, estabelecendo regras gerais para os contratos. Embora esses artigos tratem principalmente de preferência entre condôminos e nas servidões, eles dialogam com o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal.

A relação entre propriedade e função social é fundamental para compreender o instituto. A propriedade não é um direito absoluto e deve observar sua função social, o que justifica, em determinados contextos, a proteção ao locatário como forma de garantir a dignidade da moradia e a segurança jurídica nas relações locatícias.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o direito de preferência na locação urbana decorre da proteção constitucional à moradia e da função social da propriedade, sendo aplicável independentemente de previsão contratual expressa.

Condições para o exercício do direito de preferência

Estar em dia com as obrigações locatícias

A primeira condição para o locatário exercer o direito de preferência é estar adimplente com todas as obrigações do contrato de locação. Isso inclui o pagamento pontual do aluguel, encargos como condomínio, IPTU, contas de consumo, e qualquer outra obrigação assumida contratualmente.

Caso o locatário esteja com alguma pendência financeira, ainda que de pequeno valor, o direito de preferência pode ser questionado judicialmente pelo locador. Por isso, é essencial manter a regularidade do contrato durante todo o período em que o direito puder ser exercido.

A Súmula 335 do STJ permite a purgação da mora, ou seja, o locatário inadimplente pode regularizar a situação e manter o direito de preferência. Para isso, deve pagar os valores atrasados com correção monetária, juros e encargos moratórios previstos em lei ou no contrato.

Existência de proposta concreta de venda

A preferência só nasce quando existe uma proposta concreta de venda do imóvel. Não basta o locador manifestar a intenção genérica de vender. É necessário que haja uma proposta firme de terceiro, com todas as condições estabelecidas, ou que o próprio locador defina as condições em que pretende alienar o bem.

Esse requisito é importante porque define o objeto da preferência: as mesmas condições que seriam oferecidas ao terceiro. Sem essa referência, o locatário não tem como exercer o direito de forma adequada.

A proposta deve ser séria e vinculante, contendo elementos objetivos como valor, condições de pagamento, prazo para fechamento do negócio e identificação do proponente. Propostas condicionais, sob reserva de aprovação de crédito ou com cláusulas abertas podem não gerar o direito de preferência, segundo parte da doutrina.

Contrato de locação vigente

O contrato de locação deve estar vigente no momento em que surge a proposta de venda. Se o contrato já foi encerrado, renovado ou distratado, o direito de preferência deixa de existir. Por outro lado, mesmo contratos com prazo determinado dão direito à preferência durante sua vigência.

Em caso de renovação compulsória da locação, especialmente em contratos não residenciais, discute-se se a preferência se mantém. A doutrina majoritária e a jurisprudência entendem que sim, desde que o contrato esteja efetivamente em vigor e o locatário esteja cumprindo suas obrigações.

Vale destacar que a vigência do contrato deve ser interpretada de forma ampla, abrangendo também os períodos de prorrogação automática previstos em lei, como a renovação bienal dos contratos não residenciais ou a prorrogação por prazo indeterminado dos contratos residenciais após o término do prazo original.

Como funciona o procedimento de preferência

Notificação ao locatário

O locador deve notificar o locatário por escrito, preferencialmente com aviso de recebimento, informando sobre a intenção de vender o imóvel e detalhando todas as condições da negociação. A notificação deve conter o preço, a forma de pagamento, o prazo de validade e demais cláusulas relevantes.

Caso o locador possua mais de um locatário no mesmo imóvel, todos devem ser notificados. Em imóveis com múltiplas unidades, a notificação deve ser feita a cada um dos locatários individualmente, respeitando o prazo para manifestação de cada um.

A notificação é um requisito essencial de validade da preferência. Sem ela, o locador não pode alienar o imóvel a terceiro sem que o locatário tenha tido a oportunidade de exercer seu direito. A ausência de notificação ou a notificação irregular pode gerar a nulidade da venda.

Prazo para manifestação

O locatário tem 30 dias para manifestar interesse na compra, contados a partir do recebimento da notificação. Esse prazo é considerado essencial, e o seu descumprimento implica renúncia tácita ao direito de preferência.

Em situações especiais, como imóveis com múltiplos locatários ou quando há necessidade de análise jurídica, o prazo pode ser judicialmente questionado. Contudo, na prática, é recomendável que o locatário manifeste sua intenção por escrito dentro do prazo legal, mesmo que ainda esteja avaliando as condições.

A contagem do prazo é feita em dias corridos, conforme interpretação consolidada na jurisprudência. Se o trigésimo dia cair em data não útil, a contagem transfere-se para o primeiro dia útil subsequente, embora alguns tribunais entendam que o prazo é improrrogável.

Exercício do direito

Para exercer o direito de preferência, o locatário deve responder formalmente à notificação, declarando seu interesse em adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro. A resposta deve ser por escrito, de preferência com assinatura reconhecida em cartório, e enviada ao locador dentro do prazo legal.

Vale lembrar que o exercício do direito não obriga o locatário a comprar. Ele cria uma obrigação para o locador de celebrar o contrato com o locatário nas mesmas condições, mas se houver desistência posterior, o locatário pode arcar com perdas e danos, conforme interpretação doutrinária.

Após o exercício válido da preferência, as partes devem celebrar o contrato de compra e venda nos mesmos termos da proposta original. O descumprimento pelo locador configura ato ilícito, sujeitando-o às consequências da violação do direito de preferência.

Consequências do descumprimento da preferência

Nulidade do contrato de venda

Se o locador vender o imóvel a terceiro sem notificar o locatário, o contrato de compra e venda pode ser declarado nulo. O locatário tem o direito de pleitear judicialmente a anulação da venda e a preferência na aquisição do bem.

Essa ação prescreve em dois anos, contados da data em que o locatário tomou conhecimento da venda. Por isso, é fundamental que o inquilino fique atento a qualquer movimentação de transferência do imóvel, consultando a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

A declaração de nulidade pode ser total ou parcial, dependendo do caso. Em algumas situações, o juiz pode determinar a manutenção da venda com indenização ao locatário, embora essa não seja a regra geral.

Indenização por perdas e danos

Além da anulação da venda, o locador pode ser condenado a pagar indenização por perdas e danos ao locatário. Essa indenização pode incluir lucros cessantes, danos morais em casos excepcionais e demais prejuízos comprovados.

A jurisprudência dos tribunais estaduais tem sido cada vez mais rigorosa com locadores que descumprem o direito de preferência, reconhecendo a importância do instituto para a segurança jurídica das relações locatícias.

A quantificação dos danos depende das circunstâncias específicas de cada caso. Em geral, considera-se a diferença entre o valor que o locatário teria pago e o valor de mercado na época da venda irregular, além de eventuais despesas com mudança, novo aluguel e transtornos decorrentes da perda da preferência.

Depósito judicial e adjudicação

Em alguns casos, o locatário pode optar por depositar judicialmente o valor da compra e pedir a adjudicação do imóvel. Esse procedimento permite que o inquilino efetivamente adquira a propriedade, mesmo contra a vontade do locador que tentou burlar a preferência.

Essa possibilidade está prevista no artigo 34 da Lei do Inquilinato, sendo uma ferramenta importante para garantir a efetividade do direito de preferência. O depósito judicial afasta o risco de o locador receber o valor e se recusar a celebrar a escritura.

Hipóteses em que o direito de preferência não se aplica

Venda para ascendentes, descendentes e cônjuge

O direito de preferência não se aplica quando o imóvel é vendido para parentes do locador, especificamente ascendentes, descendentes e cônjuge. Essa exceção está prevista no artigo 28 da Lei do Inquilinato e visa proteger o direito de propriedade do locador sobre o patrimônio familiar.

Nesses casos, o locador pode vender diretamente a um parente sem necessidade de notificar o locatário. Contudo, é importante que a venda realmente seja para um parente nas condições legais, pois vendas simuladas para terceiros sob o pretexto de parentesco podem ser anuladas judicialmente.

A comprovação do parentesco é essencial para validar a exceção. Documentos como certidão de casamento, certidão de nascimento e declaração de união estável podem ser exigidos para confirmar a relação de parentesco invocada pelo locador.

Imóvel dado em garantia

Se o imóvel estiver dado em garantia real, como hipoteca ou alienação fiduciária, e for executado judicialmente, o direito de preferência do locatário não se aplica. A venda em hasta pública, por exemplo, segue o procedimento judicial próprio, sem observar a preferência locatícia.

Essa exceção se justifica porque a venda judicial decorre do inadimplemento do próprio locador, e o objetivo é satisfazer o crédito do credor hipotecário. O locatário, nessa hipótese, fica sujeito às regras da arrematação judicial, podendo inclusive perder o imóvel.

Locação não residencial por prazo determinado

Em locações não residenciais com prazo determinado, algumas correntes doutrinárias entendem que a preferência pode ser limitada. Contudo, a posição majoritária é no sentido de que a preferência existe durante toda a vigência do contrato, independentemente do prazo.

A discussão surge porque o artigo 30 da Lei do Inquilinato trata da locação não residencial de forma diferenciada em alguns aspectos. Mesmo assim, o direito de preferência permanece intacto durante toda a vigência contratual, incluindo prorrogações e períodos de renovação compulsória.

Tabela comparativa das hipóteses de preferência

Preferência legal versus preferência contratual

Preferência legal

A preferência legal é aquela prevista em lei, no caso, na Lei do Inquilinato. Ela existe automaticamente em qualquer contrato de locação urbana, desde que cumpridos os requisitos legais. Não é necessário que as partes convencionem expressamente esse direito no contrato.

Esse tipo de preferência tem força cogente, ou seja, não pode ser afastada pela vontade das partes. Mesmo que o contrato de locação contenha cláusula renunciando à preferência, essa cláusula será considerada nula por disposição expressa da lei.

A preferência legal tem natureza de ordem pública, sendo irrenunciável antecipadamente pelo locatário. Esse caráter protetivo visa equilibrar a relação contratual entre locador e locatário, reconhecendo a vulnerabilidade econômica e social do inquilino.

Preferência contratual

A preferência contratual é aquela estipulada pelas próprias partes em um contrato, sem previsão legal específica. Pode ser estabelecida em qualquer tipo de relação jurídica, desde que respeite os limites da autonomia da vontade e da função social dos contratos.

Esse tipo de preferência é comum em contratos de compra e venda com cláusula de preferência, onde o vendedor se compromete a oferecer o bem ao comprador antes de vendê-lo a terceiros. Diferente da preferência legal, a contratual pode ser objeto de renúncia e modificação pelas partes.

A preferência contratual deve observar os requisitos gerais de validade dos contratos, incluindo objeto lícito, capacidade das partes e forma prescrita ou não defesa em lei. A violação dessa preferência pode gerar direito a perdas e danos, mas não necessariamente a anulação do contrato com terceiros.

Aspectos cartorários e registro da propriedade

Averiguação da matrícula

Para exercer o direito de preferência de forma segura, o locatário deve consultar regularmente a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa consulta permite identificar se houve transferência de propriedade, em que condições e para quem.

A matrícula é pública e qualquer pessoa pode solicitar uma certidão de matrícula atualizada. Essa certidão é fundamental para fundamentar eventual ação judicial de preferência, pois comprova a venda realizada sem a devida notificação.

O locatário pode, inclusive, averbar na matrícula do imóvel a existência do contrato de locação, mediante apresentação do instrumento contratual. Essa averbação serve como alerta a terceiros sobre a vigência da locação e o direito de preferência eventualmente incidente.

ITBI e custos de transferência

Caso o locatário exerça o direito de preferência, ele arcará com os custos normais de transferência, incluindo ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura pública, registro e demais despesas cartorárias. Esses custos devem ser considerados no cálculo de viabilidade da compra.

O ITBI varia de município para município, com alíquotas que geralmente ficam entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. Em algumas cidades, há isenções para imóveis de menor valor, o que pode ser vantajoso para o locatário.

Além do ITBI, o locatário deve considerar custos com escritura pública (tabela de emolumentos do Estado), registro no Cartório de Registro de Imóveis, certidões negativas e eventual intermediação imobiliária. Todos esses valores devem ser planejados antes do exercício do direito de preferência.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O locatário pode exercer o direito de preferência em qualquer venda?

Não. A preferência não se aplica a vendas para ascendentes, descendentes e cônjuge do locador, nem em casos de execução judicial ou quando o locatário está inadimplente com as obrigações contratuais. Nas demais hipóteses, desde que o contrato esteja vigente e o locatário esteja em dia, a preferência é assegurada por lei.

Qual o prazo para o locatário manifestar interesse na compra?

O locatário tem 30 dias para manifestar interesse na compra, contados a partir do recebimento da notificação escrita do locador. Esse prazo é considerado essencial pela jurisprudência, não podendo ser prorrogado pelas partes, salvo acordo expresso ou decisão judicial fundamentada.

Quais as condições de preço para o locatário?

O locatário tem direito a adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro, incluindo preço, forma de pagamento, prazo e demais cláusulas. O locador não pode oferecer condições piores ao locatário, mas o inquilino também não pode exigir condições melhores do que as propostas a terceiros.

O que acontece se o locador vender sem notificar o locatário?

Se o locador vender o imóvel sem notificar o locatário, este pode ingressar com ação judicial para anular a venda e exercer a preferência, ou para receber indenização por perdas e danos. O prazo para essa ação é de dois anos, contados do conhecimento da venda irregular.

O direito de preferência se aplica a contratos comerciais?

Sim. O direito de preferência se aplica tanto a contratos residenciais quanto comerciais, desde que sejam locações urbanas regidas pela Lei 8.245/91. Locações rurais seguem legislação específica e possuem regras próprias sobre preferência, distintas das previstas na Lei do Inquilinato.

Conclusão

O direito de preferência na compra é um instituto essencial para a segurança jurídica das relações locatícias no Brasil. Ele equilibra o direito de propriedade do locador com a proteção ao locatário, garantindo que o inquilino tenha a primeira oportunidade de adquirir o imóvel que ocupa, em igualdade de condições com terceiros.

Para locatários, é fundamental manter o contrato em dia, conhecer os prazos legais e estar atento a qualquer movimentação de venda do imóvel. Para locadores, o cumprimento rigoroso da obrigação de notificação é essencial para evitar nulidades, ações judiciais e indenizações significativas.

A complexidade do tema exige acompanhamento jurídico adequado em qualquer situação concreta. Cada caso tem particularidades que podem influenciar a aplicação da preferência, como tipo de imóvel, natureza do contrato, condições das partes e legislação municipal específica sobre tributação e registro.

O conhecimento das regras e procedimentos relativos ao direito de preferência permite que locatários e locadores planejem melhor suas decisões, evitando conflitos e garantindo a segurança jurídica necessária em qualquer transação imobiliária.

Este conteúdo tem caráter informativo e educativo, não substituindo a consulta com advogado habilitado. Procure profissional inscrito na OAB para análise específica do seu caso. As informações presentedas refletem a legislação vigente na data de públicação e podem sofrer alterações com mudanças legislativas ou decisões judiciais posteriores.

Referências consultadas

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm, BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Art. 5º, XXIII. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm, SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Jurisprudência sobre direito de preferência do locatário. Disponível em: https://www.stj.jus.br/, CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ). Normas sobre registro de imóveis e locações. Disponível em: https://www.cnj.jus.br/, CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Procedimentos para averbação de locação e certidões de matrícula. Disponível em: https://www.registrodeimoveis.org.br/