Convenção e regimento interno de condomínio: o que você precisa saber

Viver em condomínio é a realidade de grande parte da população brasileira. Prédios residenciais, edifícios comerciais e conjuntos mistos reúnem dezenas, às vezes centenas, de pessoas que precisam compartilhar áreas comuns, regras de convivência e responsabilidades financeiras. Para que essa convivência não vire motivo de conflito, o ordenamento jurídico brasileiro exige a existência de documentos próprios, com força e alcance diferentes. Os dois principais são a convenção de condomínio e o regimento interno.

Apesar de andarem sempre juntos e de muita gente tratá-los como sinônimos, eles têm naturezas jurídicas distintas, conteúdos próprios e procedimentos de aprovação diferentes. Quem mora, aluga ou administra um imóvel em condomínio precisa conhecer essas diferenças para entender quais decisões podem ser tomadas em assembleia, quais regras podem ser cobradas e como contestar medidas abusivas. Este conteúdo foi preparado para esclarecer, em linguagem acessível e com base na legislação vigente, tudo o que você precisa saber sobre o assunto.

O que é o condomínio edilício e por que ele precisa de regras

O condomínio edilício está previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e também na Lei 4.591/64, que continua em vigor nos pontos não revogados. Trata-se da forma de propriedade em que diferentes pessoas são donas de unidades autônomas, como apartamentos, salas comerciais e lojas, e ao mesmo tempo compartilham áreas e serviços de uso coletivo, como hall de entrada, garagem, salão de festas, piscina, elevadores e áreas de lazer.

Quando várias pessoas compartilham paredes, escadas, jardins e responsabilidades financeiras, surge a necessidade de regras claras. Sem normas escritas, qualquer decisão importante, desde aprovar uma reforma até cobrar uma taxa extra, pode virar motivo de conflito judicial. Por isso, o legislador previu que todo condomínio precisa ter ao menos dois documentos fundamentais: a convenção condominial e o regimento interno. Eles funcionam, juntos, como a base da vida em comum dentro do prédio.

A convenção de condomínio: a Constituição do prédio

O que é a convenção de condomínio

A convenção de condomínio é o documento mais importante da vida condominial. Pode ser comparada à Constituição de um país, pois funciona como a lei maior que disciplina as relações entre os condôminos, define a estrutura do prédio, regula o uso das unidades e das áreas comuns, organiza a administração e prevê penalidades. O artigo 1.333 do Código Civil lista o conteúdo mínimo da convenção e exige que ela seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos contra terceiros.

Enquanto o registro não é feito, a convenção vale apenas entre os condôminos que assinaram o documento. Depois de registrada, ela passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, obriga todos os atuais e futuros moradores, proprietários, inquilinos e usuários do prédio, mesmo que nunca tenham lido uma única linha.

O que a convenção deve conter

O Código Civil, no artigo 1.333, lista os itens que toda convenção precisa abordar. Entre os principais estão a denominação do condomínio, endereço e descrição da edificação; a discriminação das unidades autônomas, com áreas e destinação; a descrição das áreas comuns; o cálculo da fração ideal de cada unidade em relação ao terreno e às áreas compartilhadas; as regras de convocação e funcionamento das assembleias, com indicação de quórum para deliberação; os órgãos da administração, como síndico, conselho consultivo e conselho fiscal; o modo de pagamento das contribuições condominiais; o regime de uso das unidades; e as sanções aplicáveis em caso de descumprimento.

Além desses pontos obrigatórios, a convenção pode tratar de outros assuntos, desde que não violem a lei, a ordem pública ou os direitos fundamentais dos condôminos. É comum, por exemplo, que convenções tratem de regras sobre garagem, vagas de visitantes, uso de áreas comuns e convivência com animais de estimação.

Como a convenção é aprovada e alterada

A primeira convenção é aprovada pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, conforme prevê o artigo 1.332 do Código Civil. Essa aprovação é feita geralmente em uma assembleia de instalação, que marca o início formal do condomínio.

Depois de registrada, qualquer alteração exige nova assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos presentes, salvo se a própria convenção exigir quórum mais alto. Algumas decisões especialmente sensíveis, como mudar a destinação do prédio ou alterar a fração ideal, podem exigir unanimidade, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça.

A alteração pode ser feita para atualizar regras antigas, incluir novos temas, autorizar uso de áreas comuns que antes era proibido ou adaptar a administração à realidade atual do condomínio. Exemplos comuns incluem atualização para permitir animais de pequeno porte, autorizar a instalação de energia solar fotovoltaica, criar vagas para veículos elétricos ou incluir regras para uso de lavanderia coletiva.

A força legal da convenção

A convenção registrada tem força de lei privada entre as partes e perante terceiros. Quem comprar um apartamento depois da convenção registrada está obrigado a respeitar todas as regras, mesmo que nunca tenha lido o documento. Por isso, é prudente que compradores e locatários peçam uma cópia da convenção antes de fechar negócio, preferencialmente com orientação de advogado ou corretor de imóveis.

O regimento interno: o regulamento do dia a dia

O que é o regimento interno

O regimento interno é o documento que detalha o funcionamento prático do condomínio. Pode ser comparado ao regimento escolar ou ao regulamento interno de uma empresa. Ele cuida das regras de convivência do cotidiano, com detalhes que a convenção normalmente não trata. O artigo 1.334 do Código Civil, em seu inciso III, atribui ao síndico a competência para elaborar o regimento interno ou, conforme previsão da própria convenção, submetê-lo à aprovação da assembleia.

Em geral, o regimento é mais flexível do que a convenção e pode ser atualizado com mais facilidade, justamente porque trata de temas operacionais e de convivência.

O que o regimento interno costuma tratar

Na prática, o regimento costuma disciplinar, entre outros pontos, os horários de uso das áreas comuns, como salão de festas, churrasqueira, academia e piscina; as regras para realização de obras e reformas dentro das unidades, com horários permitidos e responsabilidades por danos; os limites de ruído, silêncio noturno e uso de instrumentos musicais; a convivência com animais de estimação, incluindo limites de tamanho, quantidade e áreas de acesso; as regras de uso de playground, quadras esportivas e demais áreas de lazer; os procedimentos para mudança, entrada de visitantes, prestadores de serviço e entregas; o uso da garagem, vagas de visitantes e regras de manobra; as regras para uso de bicicletas, patins, scooters e veículos elétricos compartilhados; e os procedimentos para votação em assembleia, uso da palavra e elaboração de atas.

Cada condomínio pode adaptar o regimento às suas características. Em prédios predominantemente residenciais, o foco costuma ser silêncio, segurança e respeito ao descanso. Em edifícios comerciais, o regimento detalha horários de carga e descarga, uso de elevadores de serviço e regras de identificação de visitantes.

A relação entre convenção e regimento interno

A relação entre os dois documentos é de complementaridade. A convenção cuida das questões estruturais, que afetam o patrimônio coletivo e os direitos dos condôminos. O regimento cuida das regras do cotidiano e da convivência. Em caso de conflito entre eles, prevalece sempre a convenção, por ter força de lei contratual superior.

Para ilustrar, imagine que a convenção proíba uso comercial das unidades residenciais, mas o regimento autorize pequenos escritórios domésticos. Esse conflito é resolvido a favor da convenção, e o regimento deve ser corrigido para evitar dúvidas e prevenir litígios.

Diferenças práticas entre convenção e regimento interno

Para deixar tudo mais claro, vale organizar uma comparação direta entre os dois documentos:

Quem fiscaliza o cumprimento das regras

O síndico é o principal responsável por fazer cumprir a convenção e o regimento. Ele é o representante legal do condomínio, com poderes para aplicar multas, advertir condôminos, recorrer à Justiça em casos extremos e tomar medidas administrativas para preservar a ordem. O artigo 1.348 do Código Civil define as atribuições do síndico, que incluem zelar pela conservação das áreas comuns, cobrar as contribuições condominiais e representar o condomínio em juízo ou fora dele.

O conselho consultivo e o conselho fiscal, quando instituídos pela convenção, auxiliam o síndico na fiscalização e no controle financeiro. Os próprios condôminos também podem acionar o síndico, propor assembleia extraordinária ou buscar orientação jurídica sempre que as regras não estiverem sendo cumpridas.

O que acontece quando alguém descumpre a convenção ou o regimento

O descumprimento das regras pode gerar consequências em diferentes níveis. Em primeiro lugar, vêm as medidas administrativas, como advertência verbal ou escrita aplicada pelo síndico ou pela administradora. Em segundo lugar, podem ser aplicadas multas, desde que previamente previstas na convenção e calculadas de forma proporcional, em geral sobre a taxa condominial. Também é possível restringir o uso de áreas comuns, como salão de festas e academia, em casos de reiterado descumprimento.

Quando a infração prejudica a coletividade ou viola direito de vizinhança, o condomínio pode recorrer ao Poder Judiciário para buscar a cessação da prática, indenizações por danos materiais e morais ou até mesmo a remoção do infrator em casos extremos. O artigo 1.336 do Código Civil prevê que o condômino que não paga as contribuições condominiais pode ser cobrado judicialmente, com possibilidade de penhora do imóvel e até leilão, após devido processo legal.

A jurisprudência dos tribunais superiores reconhece, ainda, o direito do condomínio de proibir o uso de unidades para fins comerciais não autorizados, restringir alterações estruturais e até mesmo impedir condôminos antissociais de frequentar áreas comuns, sempre com observância do devido processo legal e do direito de defesa.

Como alterar a convenção e o regimento de forma correta

A assembleia é o caminho oficial para qualquer mudança relevante. Para alterar a convenção, é preciso observar os seguintes passos: convocação regular, com antecedência mínima de dez dias para assembleia ordinária e observação de quórum na primeira e segunda chamada, conforme o artigo 1.353 do Código Civil; discussão e aprovação por pelo menos dois terços dos condôminos presentes, salvo se a convenção exigir quórum maior; lavratura de ata detalhada, assinada pelos presentes e pelo síndico; registro da alteração no Cartório de Registro de Imóveis, para produzir efeitos perante terceiros; e comunicação a todos os moradores, com atualização do regimento interno se for o caso.

Para alterar apenas o regimento interno, o processo é mais simples. Se a convenção permitir, o próprio síndico pode fazer alterações operacionais e administrativas. Caso a convenção determine, a alteração do regimento precisa ser submetida à aprovação da assembleia. De qualquer forma, qualquer mudança deve ser comunicada formalmente a todos os condôminos e, quando possível, afixada em locais de fácil visualização.

Atenção a pontos sensíveis da convivência condominial

Alguns temas exigem cuidado redobrado, porque costumam gerar conflitos. O uso de áreas comuns, como salão de festas e churrasqueira, precisa de regras claras sobre limpeza, horários, capacidade e responsabilidade por danos. A realização de obras dentro das unidades também merece atenção, especialmente em prédios antigos, onde estruturas e instalações compartilhadas podem ser afetadas.

A convivência com animais de estimação é outro ponto sensível. Embora a jurisprudência tenha avançado na proteção dos animais, condomínios podem estabelecer regras razoáveis, como limite de tamanho, quantidade e áreas de acesso, especialmente em áreas de lazer. Já em relação a cães-guia e animais de apoio emocional, a legislação brasileira é clara: não podem ser proibidos, conforme a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/2015).

Por fim, situações de assédio, discriminação ou violência dentro do condomínio exigem ação imediata e devem ser comunicadas às autoridades competentes, como o Disque 100, o Ligue 180 e, em casos de violência doméstica, a Polícia Militar por meio do 190 ou da Delegacia da Mulher.

Perguntas frequentes

1. A convenção pode proibir totalmente a presença de animais de estimação?

A convenção pode estabelecer regras razoáveis, como limite de tamanho, quantidade e áreas de acesso, mas não pode proibir completamente a presença de animais de pequeno porte. Cães-guia e animais de apoio emocional não podem ser proibidos, conforme a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/2015). Questões pontuais devem ser analisadas caso a caso, considerando legislação municipal e proteção aos direitos das pessoas com deficiência.

2. O regimento interno pode ser mais restritivo do que a convenção?

Não. O regimento deve respeitar os limites da convenção e da legislação vigente. Ele pode detalhar as regras, mas não pode criar restrições novas que prejudiquem os direitos dos condôminos ou contrariem o que foi aprovado na convenção. Em caso de conflito, prevalece sempre a convenção.

3. O locatário precisa cumprir a convenção e o regimento?

Sim. O artigo 1.334, parágrafo único, do Código Civil deixa claro que as regras da convenção obrigam também os inquilinos e usuários das unidades. O locador pode ser responsabilizado por danos causados pelo locatário, conforme jurisprudência consolidada, especialmente quando não comunica as regras ao inquilino no início da locação.

4. É possível mudar a convenção com votos de apenas metade dos condôminos?

Em regra, não. A primeira convenção exige dois terços das frações ideais para aprovação. Alterações posteriores exigem quórum definido na própria convenção, geralmente dois terços dos presentes. Algumas decisões especialmente sensíveis, como mudança de destinação do prédio, podem exigir unanimidade.

5. O que fazer quando o síndico se recusa a aplicar a convenção?

O condômino pode convocar assembleia para discutir o tema, pedir providências ao conselho fiscal ou buscar orientação jurídica. Em casos graves, é possível entrar com ação judicial para compelir o síndico a cumprir suas funções, aplicar as sanções previstas ou até mesmo removê-lo do cargo, conforme o artigo 1.349 do Código Civil.

Conclusão

A convivência em condomínio funciona melhor quando as regras são claras, conhecidas e respeitadas por todos. A convenção de condomínio é a base jurídica de tudo, com força de lei entre os condôminos e efeitos perante terceiros. O regimento interno completa a regulação do cotidiano, com regras práticas para o uso das áreas comuns e a convivência do dia a dia.

Quem entende a diferença entre os dois documentos consegue participar melhor das assembleias, cobrar seus direitos e contribuir para uma vizinhança mais harmoniosa. Em caso de dúvidas sobre temas específicos, como alterações na convenção, conflitos com vizinhos ou atuação do síndico, buscar orientação jurídica especializada é sempre o caminho mais seguro para evitar prejuízos e transtornos.

Se você está passando por uma situação parecida no seu condomínio, ou quer entender melhor seus direitos antes de comprar ou alugar um imóvel, não enfrente essa dúvida sozinho(a). A Dra Kauane Silva atende pessoas em Porto Belo e região, com orientação personalizada para cada caso. Entre em contato para uma consulta confidencial.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta com advogada habilitada. Procure profissional inscrito na OAB.

Referências consultadas

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm, BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Arts. 1.331 a 1.358 (Condomínio Edilício). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm, BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm, BRASIL. Lei nº 13.146, de 6 de julho de 2015. Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da Pessoa com Deficiência). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13146.htm, BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Jurisprudência sobre convenção de condomínio, regimento interno e direito de vizinhança. Disponível em: https://www.stj.jus.br/, CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Procedimentos para registro de convenção condominial e suas alterações. Disponível em: https://www.registrodeimoveis.org.br/